短期炒作期房、楼花的投机行为在沪、苏、浙等地已成过街老鼠。眼下，长三角地区反“炒房”的政策频频出台，上海、南京、杭州等地不约而同地举起交易、税收等政策调控的利剑，以封杀短线“炒房”行为，平抑房价上涨过快。

    限制期房在取得产权证书之前进行二次转让，即所谓“期房限转”，是长三角地区反“炒房”的核心手段。４月１４日，上海市人大常委会审议通过的上海市政府提交的《上海市房地产登记条例修正案（草案）》对此作了明确规定。被认为是政府遏制“炒房”、平抑房价杀手锏的“期房限转”究竟能为老百姓带来什么？
    
    内容：取得产权证前不得转让

    限制期房在取得产权证书之前进行二次转让，即所谓“期房限转”，是长三角地区反“炒房”的核心手段。４月１４日，上海市人大常委会审议通过了上海市政府提交的《上海市房地产登记条例修正案（草案）》，将原来期房转让当事人可以向房地产登记机构办理登记的规定修改为：房屋尚未建成时，当事人按照市政府的有关规定进行期房转让可以申请预告登记，但市政府有权决定对不符合规定的期房转让不予办理预告登记。

　　实质：打击恶意炒房行为

    这一条例修改的实质意义有二：一是以不予办理相关登记手续作为限制期房炒作的法律制约手段；二是将是否允许期房转让的决定权授予政府，政府可以根据房市需要，通过允许或不允许转让登记，随时选择使用“期房限转”这根杠杆，来调控房地产市场。

    日前，上海市政府新闻发言人说，眼下，上海投资性购房的比例已达１６％，逼近国际上通行的警戒线２０％。有统计显示，上海每天有８家房产中介开张，二手房交易的中介门店数已超过１万家,比便利店还要多。在各区新开楼盘的周边，房产中介公司星罗棋布，中介门店内的挂牌房源多以期房为主，占到７成以上；中高档二手房中介的期房量更是高达总房量的８０％。“期房限转”的目的即在于打击短线投机、恶意拉升房价的行为。

    非惟上海，江浙也已对“炒房客”出手。从４月１日起，南京实施《加强商品房预售管理实施细则》,规定购房实名制、期房限转、信息公示三项政策，禁止炒卖房号，剑锋直指炒房者。房产销售公司和销售人员一旦被发现炒卖期房，将被吊销资质。杭州也于今年１月１日起，对二手房交易开征２０％的个人所得税,意在驱逐短线炒家。温州市政府日前也表示已经关注到了炒房团的存在,要下决心治理。年初,温州已经降低了购房款中的贷款比例,同时提高贷款利率,限制银行款进入房地产市场。此外，苏州限制炒房的措施也在酝酿中，不久将出台。

    业内人士指出，“期房限转”等“禁炒令”在长三角地区的频频出台，从一个侧面反映目前国内房市的发展已进入一个关键时期。房市短线炒家的日子似乎不好过了。
    
　　“期房限转”三大期望

　　被认为是政府遏制“炒房”、平抑房价杀手锏的“期房限转”究竟能为老百姓带来什么？业内人士分析，对于普通百姓而言，“期房限转”很可能存在三方面的利好。

    炒房中介断炊一是二手房交易暂显颓势，房市有回归平静的趋势。

    房地产律师杨光分析说，在一定程度上，“期房限转”可能会让一些炒房中介断炊，譬如过去一些开发商的内部人或关系户，一口气订购十几或几十套期房，然后打包到中介公司挂牌的炒法很可能难以为继，纯粹靠操作期房转让来获利的中介市场面临整盘。太平洋房屋置换公司的企划经理吴永说，去年１２月初“期房限转”的消息一经传出，即在期房市场引起强烈反响。中介门店的期房挂牌销售量有所增加，一些待价而沽的投资者抓紧时间出手。上海市闵行区房产交易中心的一位工作人员告诉记者，最近两个月来，中心办理期房转让登记的业务量直线上升。据悉，上海其他各区房产交易中心的情况大抵与此相似。

    另一方面，二手房的降温效益已开始向“一级市场”传递。准备购房的黄先生说，两周前他只是到虹桥地区的一家楼盘看了看，售楼小姐居然两次主动与他联系，询问其具体购房意向。“这在三四个月前深夜排长队都领不到房号的时候，是不可想像的！”虚高房价脱水

    二是“期房限转”并不禁止“付完首付、房屋交付后再转让”的正常投资，也不会影响房产供应量，只会促使虚高房价“脱水”。一旦期房禁止转让，会不会造成市场上房源供应减少，从而导致现房价格上涨？对此，上海市房屋土地资源管理局副局长庞元非常肯定地指出，限制期房转让政策只是适当抑制不正常的涨幅，对正常房产交易将不会产生影响。“这只会对价格预期产生影响，或者说，将影响炒房者的心理预期。”庞元认为，从长远看，“期房限转”不会影响房产的供应量，因为市场供给并没有发生变化。“原来有多少套房子，现在还是有多少套房子；只不过原来一套房子被炒了几趟而已。”房价涨幅走低

    三是与“期房限转”配套，中低价商品房将大量上市，房价涨幅走低。

    就在上海“期房限转”政策出台前夕，上海市市长韩正说，上海市政府第二季度将着力解决四个突出问题，房价首当其冲。政府要控制房价过快上涨，让老百姓从中受益。

    为扩大房源供应量，上海市政府已决定降低普通的中低价商品房预售“门槛”，凡工程量完成２５％即可申请预售。今年上海中低价商品房的上市总量将大大突破３００万平方米。
    
　　“期房限转”会导致金融风险？

　　几家欢喜几家愁。对于“期房限转”，银行界人士已表露出了他们的担忧：一些期房炒家很可能出现资金链断裂，无力给付银行贷款。同时，短期内，银行的期房按揭贷款可能大大缩水。

    上海市金融工作服务委员会的一位研究人员说，目前银行界对“期房限转”可能波及银行业务的担忧主要集中在两点：一是部分大炒家资金链断裂，殃及提供贷款的银行。他指出，“贷款买房—出租还贷—再贷款买房”是目前投机“炒房”者中普遍使用的炒房模式，确实有相当一部分人靠银行贷款，同时运作着十几处房产，一旦一个环节跟不上，就会引发较大的还贷风险。鉴于此，一位金融专家分析说：“担心脆弱的资金链在某一因素的促成下推倒多米诺骨牌，真的不是杞人忧天。”

    担忧之二是银行期房按揭短期内很可能大大缩水，而急于上市的商业银行眼下普遍把房地产信贷作为一种“优良资产”来大力发展，“在相当大的程度上，银行将降低不良贷款率的宝押在了房地产信贷上”。业内人士易宪容指出，２００３年，四大国有银行利润大增，这当然与其自身的改革不无关系，但改革的效果不可能立竿见影，最主要的还是因为房地产使银行信贷迅速增长。２００３年，全国用于房地产开发的贷款增长了近５成，用于个人住房消费的贷款增长了４７．２５％。银行受短期利益驱使，对住房贷款情有独钟由此可窥一斑。

    对于银行界的担忧，华东师范大学研究员余南平评论说，日本房市崩盘连带金融业坍塌的教训足够深刻，无论金融机构出于何种考虑，限制炒房都该出重拳了。
    
　　警惕“限转”成“空转”

　　沪、苏、浙在出台“期房限转”等相关政策时，都声言：不为打击楼市，但求抑制短期投机炒房导致的房价过快上涨。期房限转的“迟到雷声”，能带来抑制房价飞涨的“及时雨”吗？

    专事房地产法律服务的杨晨光律师指出，对于“期房限转”，只要买卖双方同时签订定金合同和房地产买卖合同,约定等卖家的小产证出来以后,再办理二手房的交易手续，就可以将其架空。记者了解到，在传闻上海要出台“期房限转”政策之前，上海的许多二手房中介就通过签订补充条款的方式撮合交易，其手法是：约定在开发商大产证以及个人小产证未办出前,卖家在收取了买家相当于房价３０％的首付款后，将房屋交付给买家装修、使用；如果由于卖方原因不能过户,则要承担违约金５万元以及全部装修设计费。既往的教训是，当房产商与炒家结成利益联盟时，“期房限转”很可能成空转。

    既如此，过度“炒房”何以遏制？从长期看，真正的解决之道在保证市场源头的充足供应；就短期而言，关键要看预期。上海财经大学不动产研究所教授王洪卫说，从增加房地产供应量和抑制投机两大方向对先行房价开展综合治理，是遏制房地产泡沫的“良药”。政府不可能用行政命令禁止房产投资,充其量只能出台引导政策，提高炒房成本。而影响房市的大环节有二：一是源头、一是终端。前者主要取决于地皮，后者在于“市场发现”。政府应该在土地调控上加大力度，经营性土地应以住宅为主，向普通商品住房倾斜，譬如上海今年确保普通商品住房的供应量在１６００万平方米以上。另一方面，当终端市场在房屋供应量因受土地资源性抑制而相对固定时，交易在很大程度上就取决于预期——投资人的预期和真实消费者的预期。何况，行政可以调节销量，却很难调节预期。所以，作为消费者，购房人保有合理的预期与平衡的心态，不追涨杀跌实在不是空话。离开这两点，其他的手段很容易是扬汤止沸。
    
　　象征　VS　符号

　　杭州的“二手房交易税”、南京的“购房实名制”之后，上海又打出“期房限转”牌。三地的手段不同，目的一致，那就是打压上涨过快的房价。然而杭州的“二手房交易税”已经在实践中濒临破产，它就像根傻乎乎的木桩，站在资本涌向楼市的路上，只需一绕，它即不复存在。南京、上海的所谓“禁炒令”也有待实践检验。老实说，我很怀疑在市场巨手的阴影下，两纸禁令究竟有多大魔力。给炒房冠以“恶意”是可笑的，谁见过“善意”的炒房？资本从它诞生的那一天开始，追逐利润是它的本性，就像人要喝水，再自然不过。

　　其实，我倒更看重“禁炒令”背后的象征意义。这个令、那个令的背后是政府的一种姿态——房价高企，温州炒房团成了一个符号被推到前台，政府觉得总得做点什么。其实，房价高涨的既得利益联盟中，所谓“温州炒房团”只是一个无足轻重的小角色，扬汤止沸罢了。至于釜底要抽的那根“薪”其实是政府手中的土地。（心平）